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ASSUNTOS JURÍDICOS IMPORTANTES E ATUAIS, TRATADOS EM LINGUAGEM OBJETIVA.

Aluguel de imóvel para temporada


Dra. Luciana Sciumbata
Atua nas áreas: Família, Cível, Consumidor e Saúde (Médico e Hospitalar).

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“Alugar um imóvel para temporada, é uma oportunidade para reunir a família e/ou amigos e juntos passarem excelentes férias!”

Para que isto ocorra, basta tomar alguns cuidados básicos na hora de escolher o imóvel e firmar o contrato.

A Locação é regida pela Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991.

É considerada locação para temporada aquela destinada a residência provisória do Locatário. Costumeiramente este tipo de locação ocorre no período das férias, no entanto, poderá ocorrer em outras situações, desde que a locação seja por tempo determinado.

O contrato nesse caso, não poderá ser superior a noventa dias. Isto ocorre independentemente de o imóvel estar mobiliado, (artigo n º 48 da referida Lei).

Os imóveis para este tipo de locação, em sua grande maioria, são oferecidos diretamente pelos proprietários, o que representa economia e a possibilidade de negociação de pacotes e preços.

Habitualmente a finalidade destes imóveis possui foco não lazer.

O valor da hospedagem não se altera independentemente do número de hóspedes, portanto, respeitando a capacidade máxima permitida, é possível acomodar um número maior de pessoas e reduzir o custo de sua viagem.

Comparando Hotel e Aluguel:

  • A estrutura de um imóvel permite usufruir de maior liberdade e autonomia para definir horários, desde refeições à limpeza dos ambientes.
  • Um dos pontos que mais atraem aqueles que locam os imóveis é a privacidade.
  • Os custos com refeições, estes também serão reduzidos.
  • As casas locadas por temporadas, costumam ser muito bem equipadas, muitas delas também possui uma vista diferenciada, outras se destacam em razão da tranquilidade do local, devendo se levar em conta os momentos agradáveis que serão proporcionados no interior do imóvel.
  • Nos imóveis, há a possibilidade de aproveitar livremente as opções e lazer, sem a obrigatoriedade de horários impostos.
  • A área de lazer interna do imóvel, não será compartilhada com outras pessoas.

Dicas que farão a diferença:

  • Alugue com antecedência

Principalmente se for a primeira locação no imóvel, assim haverá tempo de realizar a vistoria (levando em conta a distância) e solicitar que eventuais providências sejam tomadas, antes que se inicie a temporada no imóvel.

A antecedência também conta muito na hora de encontrar um bom imóvel, ressaltando os períodos de alta temporada e feriados.

Dependendo do tipo do feriado (Reveillon e Carnaval) a sugestão é alugar com ¾ meses de antecedência.

  • Dê atenção para a Localização

Muito importante saber localização exata do imóvel, por exemplo, a distância da praia, dos principais pontos turísticos, as condições da estrada que dá acesso ao local, os pontos de referência e infra-estrutura da região, como padarias, lanchonetes, restaurantes, supermercados, farmácias, Delegacia, Pronto Socorro, as opções de lazer noturnas e diurnas, bem como as condições de segurança do local.

  • Imagens do imóvel (e tour virtual)

Dê preferência aos imóveis que mostrarem, através de fotos, o interior do imóvel, a fachada, áreas externas, etc. Verifique se as fotos estão atualizadas. Alguns proprietários disponibilizam no próprio site, um ” tour virtual” pelo imóvel, na intenção de demonstrar as condições atuais deste.

Verifique se a área de lazer descrita se refere a sua unidade ou ao condomínio.

  • Formalize o Contrato (por escrito):

Esta é uma dica preciosa, porque gera proteção para ambas as partes

  • No contrato de locação (que DEVE ser firmado ainda que se tratar de um curto período), é importante constar detalhadamente tudo o que foi combinado verbalmente ou por e-mail.
  • Caso prefira um contrato mais objetivo, sem perder a proteção do que foi combinado, faça constar em contrato que os e-mails trocados fazem parte integrante deste, anexando e rubricando estes.
  • É obrigatório e importante nesse tipo de locação que, anexo ao contrato, conste um laudo de vistoria que descreva o imóvel, o mobiliário e utensílios, registrando, com detalhes, o estado em que se encontra.
  • Deve constar em contrato a data de início e do término da locação, o valor, a forma de pagamento, as datas dos pagamentos, o local do imóvel, a qualificação dos contratantes, a comprovação de que o locador é proprietário do imóvel (ou procurador com poderes para locar o imóvel).
  • A título de conforto, observando-se as peculiaridades de cada caso, é bom verificar a voltagem, a disponibilidade de itens conforme a idade dos filhos (por exemplo, carrinho, berço) e também se estão inclusas roupas de cama banho, toalhas de piscina, itens de praia (cadeiras, guarda-sol e toalhas), bem como o serviço de praia, se o valor cobrado inclui empregado(s), enfim.
  • Não se esqueça de fazer constar que o imóvel deverá estar em prefeitas condições de higiene na entrada e que assim será deixado na saída, bem como os detalhes específicos para cada caso.
  • Em se tratando de imóvel para temporada, o Locador poderá receber antecipadamente o valor total dos aluguéis e encargos, bem como, optar por outras modalidades de garantias, que não seja a caução (previstas na Lei em estudo). NÃO poderá ser exigida mais de uma garantia.
  • Vistoriar o imóvel (ainda que seja ao chegar para se hospedar)
  • Ao chegar ao imóvel alugado verifique se há algo errado, (Eletrodoméstico ou móvel quebrado ou diferente do descrito – ou fotografado) e em caso afirmativo, comunique ao locador.
  • Saiba que maior parte das reclamações em locações para temporada se referem a pequenas surpresas no recebimento e na devolução de móveis e utensílios que o equipam.
  • Cheque caução
  • A lei 8.245 estabelece que, é permitida a caução imobiliária de no máximo 3 (três) vezes o valor do aluguel. Na verdade, a Lei menciona “depósito em poupança e ao final do contrato não havendo débitos o valor será levantado pelo locatário”. Mas na prática a garantia costuma ocorrer mediante cheque caução.
  • Neste caso, é recomendável descrever no contrato os dados do cheque e escrever no verso: “cheque dado em garantia, referente a locação (Devidamente identificado). O cheque será devolvido ao verificar que o imóvel encontra-se em ordem, quando do término da locação”.
  • Imóvel dentro de condomínio
  • Se o imóvel (apartamento ou casa para temporada) ficar dentro de condomínio, deve estar anexo ao contrato “o regulamento interno do condomínio”, porque habitualmente constam nos contratos que o locatário tem conhecimento e concorda com o regulamento do condomínio e principalmente porque existem Regulamentos condominiais que vedam aos locatários a utilização da área de lazer, (quadras, churrasqueira, piscinas, saunas, etc). Apesar de ilegal, por vezes esta prática ocorre, portanto, a falta de observância deste detalhe pode estragar as férias.
  • Permite animais?

  • Um dos itens de Maior Importância é consultar se é permitido levar animais de estimação.
  • Também é importante verificar se existem animais no interior do condomínio e se estes ficam soltos.
  • Capacidade máxima de hóspedes
  • Para a proteção de ambas as partes, deve constar em contrato o número de pessoas que poderão se hospedar confortavelmente. É comum ficar uma lista na portaria com o nome e o número da identidade das pessoas que irão permanecer no imóvel, e eventualmente são barrados “hóspedes extras” ou ainda aplicada multa contratual para aqueles que excederem o número de hóspedes.
  • Retomada do imóvel
  • A retomada de imóvel locado para temporada é simples e rápida. Normalmente o locador verifica as condições deste e devolve ao locatário o cheque caução.
  • Na prática, para aqueles que não deixaram cheque caução, o “de acordo” (ainda que por e-mail, faz extinguir a obrigação do locatário).
  • Se o Locatário não desocupar o imóvel ao fim do contrato, poderá o Locador, dentro de trinta dias no máximo, propor uma Ação de despejo, independentemente, de notificação, e ainda solicitar ao juiz que determine a imediata desocupação do imóvel, sem sequer ouvir o Locatário.
  • Nessa hipótese, o Locador deverá depositar o valor equivalente a três meses de aluguel, o qual ficará à disposição do Juiz para garantir uma indenização mínima ao Locatário, se acaso não estiver correta a postulação ou o direito do Locador. Poderá o locador levantar o depósito (com os rendimentos), em caso de sentença que confirma a razão do locador, encerrado o prazo para recurso sem alteração da situação.
  • Se ao final do prazo ajustado o locatário permanecer imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, considera-se locação prorrogada por tempo indeterminado, não sendo mais que possível o locador exija o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos, inclusive alterando as formas em que o Locador poderá retomar o imóvel.

Modelo de Contrato de Locação Residencial para Temporada

(Modelo de contrato genérico – adapte conforme suas Necessidades!)
Tem por objeto um imóvel mobiliado ser locado por prazo estabelecido, destinando-se exclusivamente para fins residenciais.

IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES CONTRATANTES

LOCADOR: (Nome do Locador), (Nacionalidade), (Estado Civil), (Profissão), Carteira de Identidade n º (xxx), CPF n º (xxx), residente e domiciliado na Rua (xxx), n º (xxx), bairro (xxx), Cep (xxx), Cidade (xxx), no Estado (xxx)

LOCATÁRIO: (Nome do Locatário), (Nacionalidade), (Estado Civil), (Profissão), Carteira de Identidade n º (xxx), CPF n º (xxx), residente e domiciliado na Rua (xxx), n º (xxx), bairro (xxx), Cep (xxx), Cidade (xxx), no Estado (xxx).

As partes acima identificadas têm, entre si, justo e acertado o presente Contrato de Locação Residencial para Temporada, que se regerá pelas cláusulas seguintes, nas quais constarão valor, forma e termo de pagamento, dentre outros pontos, abaixo descritos:

DO OBJETO DO CONTRATO

O objeto do presente instrumento é o imóvel (xxx), mobiliado, situado na Rua (xxx), n º (xxx), bairro (xxx), Cep n º (xxx), Cidade (xxx), no Estado (xxx), de propriedade do LOCADOR, conforme comprova documento anexo.

DO PRAZO
O Locador cede em locação o imóvel supra, especificamente PARA TEMPORADA ao locatário iniciando-se em xx de xxx de 9999 (COM ENTRADA NO IMÓVEL A PARTIR DAS 12h00) e término em xx de xx de 9999 (COM SAÍDA DO IMÓVEL ATÉ AS 18h00), por período específico não superior a 90 (noventa dias) – em conformidade com o artigo 48 da Lei n º 8.245 de 18.10.91;

DO USO DO IMÓVEL

O imóvel DEVE ser utilizado somente no prazo Estabelecido neste contrato, destinando-se exclusivamente para fins residenciais, podendo ser ocupado apenas pelo LOCATÁRIO e Pessoas Autorizadas para esta locação, conforme documento anexo.

DAS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO

O LOCATÁRIO está obrigado Respeitar as normas do Condomínio, podendo ser responsabilizado civil e Criminalmente por Eventuais infrações, na vigência deste contrato.

É Obrigação do LOCATÁRIO fazer zelar pela conservação do imóvel, devendo entregá-lo nas mesmas condições em que o recebeu, ressalvando o desgaste natural.

O LOCATÁRIO será responsável pelo pagamento de todas as despesas decorrentes do uso do imóvel, tais como: contas de luz, água, telefone e gás, assim como as despesas de condomínio, se houver.

O LOCATÁRIO será responsável pelas multas e despesas decorrentes do não pagamento ou do atraso não pagamento das taxas e valores acima mencionados.

Faz parte integrante do presente contrato o termo de vistoria, assinado pelo LOCADOR e pelo LOCATÁRIO, com a descrição das condições reais do imóvel, bem como a relação dos bens existentes no mesmo.

DO VALOR DO ALUGUEL

O valor total do aluguel da presente locação é de R $ xxx () (Valor Expresso) a ser pago em XYZ parcelas mediante depósito na conta: WX, sendo a última parcela depositada no dia 999999.

O LOCATÁRIO se declara ciente de que só poderá acomodar xx (xx) pessoas no imóvel, incluindo crianças de qualquer idade.

Integra o presente contrato, o regulamento interno do imóvel, o qual o locatário reconhece e aceita.

O locatário entregará ao Locador um cheque no valor de R $ 999 (xxx reais), a título de caução, o qual será devolvido, após a vistoria e devolução do imóvel no estado. – O prazo para a vistoria do imóvel é de XX (xx) dias.

No ato da vistoria e por ocasião do ingresso do locatário no imóvel este deverá constatar o perfeito estado de uso e conservação do imóvel, inclusive no que se refere aos aparelhos sanitários e de iluminação, pintura interna, vidraças, pisos, fechos, torneiras, pias, banheiros, armários embutidos, ralos e também os móveis e utensílios relacionados abaixo (ou no anexo), obrigando-se a mantê-los no mesmo estado, para assim restituí-los quando do término do presente contrato:

Descrever detalhadamente tudo o que se encontra no imóvel e o estado destes.

O comportamento inadequado pelo locatário ou qualquer de seus convidados que acarrete transtornos ou Incômodos aos vizinhos ou nas áreas comuns, ensejará uma sua expulsão imediata do imóvel, sem ressarcimento dos valores já quitados.

DA MULTA

Findo o prazo estipulado, o locatário se obriga a devolver o referido imóvel de acordo com o disposto anteriormente, Independentemente de notificação, ficando responsável por QUAISQUER danos e avarias no imóvel ou seus móveis e utensílios, bem como infrações cometidas ao Regulamento Interno, respondendo pelas respectivas multas ali contidas.

O LOCATÁRIO estará obrigado a pagar ainda multa diária não importe de R $ xxx () (Valor Expresso), a título de aluguel, enquanto estiver ocupando o imóvel, além de encargos judiciais, honorários advocatícios, advindos de ação judicial proposta pelo LOCADOR.

O descumprimento do acordado neste instrumento ensejará cobrança do cheque caução a título de reembolso.

CONDIÇÕES GERAIS

O presente contrato passa a valer entre as partes uma partir da assinatura do mesmo.

DO FORO

Para dirimir eventuais controvérsias oriundas deste contrato, as partes elegem o foro da comarca de (xxx);

Por assim estarem justos e contratados, firmam o presente instrumento, em duas vias de igual teor, na presença de 2 (duas) testemunhas.

(Local, data e ano).

(Assinatura e Nome do Locador)

(Assinatura e Nome do Locatário)

(Nome, RG e assinatura da Testemunha 1)

(Nome, RG e assinatura da Testemunha 2)

Fonte:
 Lei 8,245 de 18/10/91
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26/09/2009 - Posted by | Uncategorized | , , , , , , , , , , , , , , , ,

6 Comentários »

  1. tenho um imóvel na cidade da PRAIA GRANDE-SP, estou para fazer uma locação no final de ano , minha casa tem piscina, 4 quartos, sendo 3 suites fica mais o menos 100 metrosda praia, a imobiliaria diz que é minha responsabilidade em deixar materias de limpeza , incluindo o da piscina os devidos gastos de agua e luz fica por minha conta, gostaria de saber se a imobiliaria teria de ter a responsabilidade de manter minha casa e piscina em ordem.

    Comentário por mauricy e de oliveira | 24/11/2009 | Resposta

    • Em geral o locador deixa o imóvel limpo e com a piscina em perfeitas condições de uso, no entanto, durante o período em que o locatário estiver no imóvel, as despesas com materiais de limpeza serão de responsabilidade deste. Com relação às despesas com a piscina, tendo em vista o curto espaço de tempo de locação (em geral) estas correm por conta do locador. O mesmo ocorre com a água e luz, por não haver a possibilidade de quantificar o gasto. Em diversos casos, é cobrada uma taxa (pré-fixada) para a manutenção da piscina, assim como para as despesas de água e luz. Sugiro que você mencione esta intenção junto a imobiliária, para que conste no contrato de locação. Muito importante também, constar a vistoria e que na devolução das chaves o imóvel esteja na exatas condições em que o locatário recebeu . É muito importante estar amparado por um bom contrato, afinal é o que fará com que tenha valido a pena locar o imóvel!

      Comentário por blogdoadvogado | 24/11/2009 | Resposta

  2. Oi, eu pretendo alugar um apartamento no Rio de Janeiro, em setembro, ele está dentro de um condomínio com piscina, sauna, entre outros. Eu e mais 3 amigos iremos passar 7 dias apenas. A taxa contratual é dever do inquilino ou do proprietário? As contas de água, luz, condomínio, como ficam, quem paga, nós ou o proprietário?

    Comentário por Thaís | 10/08/2010 | Resposta

  3. Mais uma coisa, o horário de entrada e saída do imóvel é estipulado por lei ou é um acordo entre o proprietário e o locatário? Muito obrigado!

    Comentário por Thaís | 10/08/2010 | Resposta

  4. Boa tarde !!! Meu nome e Carla, moro sou de SP, gostaria de saber se é possível LEGALIZAR UM APTO (COBERTURA) de 03 quartos sendo que 02 quartos são alugados por temporadas de 02 dias até 01 semana. Obs. Os proprietários do Imóvel não são Brasileiros são Holandeses, esclareço que o imóvel no Brasil e um apto residencial e esta em nome de um deles que e holandês.
    Eles possuem CPF no Brasil e conta no Banco do Brasil normalmente.
    Gostaria de saber de como se precaver de uma eventual ação de sindico ou de algum morador, tendo em vista que eles não moram no Brasil e o imóvel (apto) e residencial ), existe alguma maneira de legalizar essa situação ????? Se alguém puder enviar explicações por e-mail eu agradeço –

    Carla Martins…
    band2009rj@hotmail.com

    Comentário por Carla Martins | 05/09/2010 | Resposta

  5. Boa noite Drª. Luciana tenho um imóvel fruto de uma indenização, mas nunca fui buscar a escritura no Cartório de Registros, agora necessito dessa escritura, isso aconteceu em 1985/1986, gostaria de saber se pelo tempo caducou meu direito de receber esta escritura e sobre o imóvel? Pois já fui diversas vezes no Cartório e eles não encontram essa escritura, além do tratamento ter sido hóstil por demorar a buscá-la, como devo proceder neste caso? Agradeço por sua ajuda jurídica. DEUS a abençõe em sua missão.

    Comentário por SINDERLEIA OLIVEIRA | 13/11/2010 | Resposta


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